Wie sich durch den Wandel bei Geschäftsreisen Chancen für Immobilienfinanzierer ergeben
Zwei Jahre nach dem Ende der Corona-Pandemie hat das Hotelgewerbe in Deutschland zurück zu alter Stärke gefunden und zeigt sich trotz schwacher Gesamtkonjunktur erstaunlich robust. Dies gilt nicht nur für den Tourismus – auch das Segment Geschäftsreisen hat sich erholt, wenngleich einige strukturelle Veränderungen auszumachen sind. Als Folge dieser Entwicklung wird auch die Assetklasse Hotel für Kapitalgeber wieder interessant. Wir widmen uns daher der Frage, wo sich hier die Potenziale finden lassen und wie diese zu heben sind.
Hotellerie im Aufwind
Im vergangenen Jahr gab es rund 191 Millionen Hotelübernachtungen in Deutschland – der drittbeste Wert der Geschichte. Lediglich in den Jahren 2018 und 2019 unmittelbar vor der Pandemie lag dieser Wert noch geringfügig höher, und wenn der gegenwärtige Aufwärtstrend weiter anhält, werden auch diese Bestmarken bald geknackt. Neben dem Tourismus befinden sich auch Geschäftsreisen wieder im Aufwind – die Unternehmen haben den Wert persönlicher Zusammenkünfte wiederentdeckt. Allerdings lassen sich innerhalb dieses Segmentes einige Verschiebungen beobachten. Grob gesagt sinkt die Anzahl der einzelnen Reisen, dafür werden diese im Durchschnitt länger.
Ganzheitlichkeit und Flexibilität
Hierfür lassen sich mehrere Gründe ausmachen: zum einen versuchen Travel Manager zunehmend, Dienstreisen zu bündeln, um überflüssige Reisen zu vermeiden und so auch nachhaltiger zu agieren. „Wir müssen geschäftliche Mobilität verstärkt ganzheitlich betrachten“, betont Christoph Carnier, Präsident des Verbandes Deutsches Reisemanagement (VDR). Hinzu kommt der Wandel der Arbeitswelt hin zu Konzepten wie Remote Work und Home Office.
Neben Modellen, die den Mitarbeitern erlauben, teilweise von zuhause aus zu arbeiten, setzen immer mehr Firmen auf Remote Work als Standard, ergänzt durch Besuche an Firmenstandorten zur Stärkung des persönlichen Kontaktes. Diese Besuche gehen dann oft über mehrere Tage. Dies kommt letztlich beiden Seiten entgegen: die Unternehmen können so nicht nur Bürofläche einsparen, sondern auch Talente gewinnen, für die ein permanenter Umzug an den Firmenstandort, etwa in die Provinz, nicht in Frage käme. Die Arbeitnehmer ersparen sich einerseits das ständige Pendeln und haben andererseits mehr Freiheit bei der Wahl ihres Wohnortes. Für die regelmäßigen Standortbesuche wiederum werden zusätzliche Übernachtungskapazitäten benötigt, die den Bedürfnissen dieses modernen Arbeitsumfeldes entsprechen: mit ergonomischem Arbeitsplatz und schnellem Internet, nicht personalintensiv, mit digitalen Lösungen etwa für Check-in und Check-out.
Innovation in der Nische
Im Moment konzentrieren sich die Finanzierungsaktivitäten in der Assetklasse Hotel sehr auf besonders stark gebuchte Gebiete, was im Bereich Business Travel vor allem die Metropolregionen sind. Dies hängt auch damit zusammen, dass die klassischen Hotelketten wie Ibis oder MotelOne oft Mindestanforderungen an die Größe haben, die sich nur in diesen Regionen profitabel realisieren lassen.
Gerade in kleineren Städten ohne größeres touristisches Potenzial, aber mit mittelständischen Unternehmen, die ihre Talente zunehmend durch Remote-Work-Angebote an sich binden, ergeben sich so Chancen für neue, innovative Hotelkonzepte. Wir bei hypcloud beobachten diesen Trend genau und glauben, dass sich insbesondere in dieser Nische vielversprechende Anlagemöglichkeiten ergeben. Wie in anderen Assetklassen ist ein genauer Blick auf das Konzept, die Betreiber und den zugrundeliegenden Businessplan essentiell. Unser Praxisbeispiel zeigt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um die Finanzierung einer Hotelimmobilie auf einen erfolgreichen Weg zu bringen:
Nach erfolgreicher Pilotierung investiert ein Family Office in den Roll-out eines innovativen Hotelkonzepts, das sich vor allem auf Städte mit bis zu 200.000 Einwohnern konzentriert. Die hierfür benötigten Grundstücke werden angekauft oder (erbbau)gepachtet. Die Gebäude werden in modularer Bauweise errichtet mit hoher Vorfertigung in einer Fabrik. Der operative Betrieb ist von Anfang an vollständig digitalisiert und an den Bedürfnissen der Nutzer aus der Hauptzielgruppe Geschäftsreisende ausgerichtet.
Aus Sicht potenzieller Fremdkapitalgeber stellen sich hier vor allem Fragen der Bewertung und der Besicherung. Wie sind die Vermietbarkeit, die Verwertbarkeit und die Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes einzuschätzen? Lässt sich im Fall des Falls ein alternativer Betreiber für den Standort finden? Welche Nutzungsdauer lässt die Bauweise zu? Wie werden die Genehmigungsprozesse mit den jeweiligen lokalen Behörden den Roll-out-Plan beeinflussen?
In enger Abstimmung zwischen Bank, Gutachter, Investor und Betreiber ließen sich all diese Fragen beantworten und für die ersten Objekte langfristige Annuitätendarlehen zur Finanzierung von rund 84 Prozent der Gesamtinvestitionskosten strukturieren.
Der erfolgreiche Abschluss der Finanzierung basiert dabei auf folgenden Erfolgsfaktoren:
Innovatives, nachhaltiges und schlüssiges Gesamtkonzept, professionell aufbereitet
Eigenkapitalstarker Investor
Weites Netzwerk an innovationsoffenen Finanzierungspartnern
Frühe Einbindung von Finanzierungspartnern mit Vor-Ort-Besuchen
Das Beispiel zeigt, wie eine bestehende Angebotslücke passgenau geschlossen werden kann. Der Wandel der Arbeitswelt hin zu mehr Flexibilität wird weitergehen, da sind sich die Experten einig. Hierdurch wird sich auch die Hotellandschaft wandeln. Die Aufgabe von Finanzierern ist es, diesen Prozess unterstützend zu begleiten. Denn auch wenn immer mehr Arbeit remote erledigt werden kann – eines hat die Corona-Pandemie, durch die dieser Wandel mit angestoßen wurde, auch gezeigt: der zwischenmenschliche Kontakt ist nicht zu ersetzen und nicht zuletzt auch mitentscheidend für den Unternehmenserfolg.
