Ausblick 2023: Das sind die 5 großen Trends der Immobilienwirtschaft

Ein neues Jahr beginnt, und wir bei hypcloud sehen auch 2023 mit Freude und Optimismus entgegen. Eins ist klar: der Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung verändert sich, womöglich noch schneller als in den vergangenen Jahren, und die beteiligten Akteure müssen sich darauf einstellen. Im Folgenden wollen wir einige der Trends vorstellen, die nach unserer Meinung die nahe Zukunft prägen werden. Hierzu zählen eine leichte Entspannung an der Zinsfront, ein stärkerer Fokus auf ESG sowie mehr Flexibilität bei der Flächennutzung.

1. Inflation: Entspannung ist absehbar

Vor allem durch rasant gestiegene Energiepreise ist die Inflation im vergangenen Jahr über alle Erwartungen von Volkswirten hinaus geklettert und wird in 2023 laut Prognosen zwischen sechs und neun Prozent liegen. Wir gehen jedoch nicht von einer dauerhaften Phase hoher Preissteigerungen aus. Die Energiepreise sind zuletzt schon wieder deutlich gesunken. Zwar werden sich im begonnenen Jahr noch einige Zweitrundeneffekte wie etwa höhere Lohnabschlüsse oder gestiegene Beschaffungskosten auf die Inflationsrate auswirken – die Prognosen der großen Wirtschaftsforschungsinstitute gehen aber größtenteils von einer sinkenden Inflation aus.

Dies sollte mittelfristig auch den Druck von den Immobilienzinsen nehmen. Die Zeit des billigen Geldes ist auf absehbare Zeit vorbei; ebenso wie auf den Energiemärkten wird sich die Lage aber in Richtung eines neuen Normalzustandes entwickeln. Gewisse kleinere Anpassungen sind nicht auszuschließen, weitere heftige Zinssprünge sind jedoch aus aktueller Sicht nicht zu erwarten. Dies gibt den Marktakteuren die Zeit, sich auf das höhere Zinsniveau einzustellen und sollte auch die Lage auf den Immobilienmärkten auf Sicht einpendeln.

2. Preisentwicklung: Lage, Lage, Lage

Wohnen

Von allen Assetklassen ist Wohnen noch immer die sicherste Anlage. Vor allem in den Metropolregionen bleibt Wohnraum in attraktiver Lage ein knappes Gut und wird daher auch weiterhin stark nachgefragt werden, bei entsprechend hohen Preisen. Eine Reaktion darauf werden kompaktere Wohnungsgrundrisse sein. Material- und Fachkräftemangel sowie langwierige Prozesse bleiben quer durch alle Bereiche eine Herausforderung – und es bleibt abzuwarten, wie schnell sich die vom Bündnis für Wohnen aufgesetzten Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus tatsächlich am Markt wirksam zeigen.

Büro

Bei Büroimmobilien ist die Prognose etwas komplexer, weil noch immer nicht klar ist, in welchem Maße sich die pandemiebedingten Veränderungen der Arbeitswelt als dauerhaft erweisen. Die große, noch immer offene Frage ist: wie sieht der Arbeitsplatz der Zukunft aus? Werden die Arbeitskräfte in die Büros zurückströmen, oder bleibt ein Hybridmodell aus Präsenzarbeit und Homeoffice? Wenn man davon ausgeht, dass die Pandemie nur ein Treiber für Veränderungen war, die durch den technologischen Fortschritt sowieso in der Luft lagen, dann stellt sich die Frage, was Büroimmobilien künftig leisten müssen. Zu erwarten ist, dass das Großraumbüro klassischen Zuschnitts weniger nachgefragt werden wird. Wichtiger werden hingegen Aspekte wie eine flexible Flächennutzung, eine zeitgemäße Ausstattung für Funktionen wie Videocalls und auch die Lage, um das Büro für die Arbeitskräfte wieder attraktiv zu machen.

Handel

Eine bleibende Herausforderung sind Einzelhandelsimmobilien in mittelgroßen Städten. Das sich schon vor der Pandemie verändernde Einkaufsverhalten durch zunehmendes Online-Shopping, wirft die Frage auf, wie diese Flächen in Zukunft genutzt werden sollen. Da nicht absehbar ist, dass das Warenhaus oder manches Shopping-Center eine Renaissance erleben werden, müssen diese Flächen – in der Regel große Flächen in sehr zentraler Lage – radikal neu gedacht werden. Auch hier könnten flexible Nutzungskonzepte erfolgversprechend sein, etwa als Mischnutzung für kulturelle, soziale und gewerbliche Zwecke. In Mainz etwa wird eine ehemalige Karstadt-Filiale in ein nachhaltig betriebenes City-Forum verwandelt, das auch Raum für gastronomische und kulturelle Angebote bietet.

Generell lässt sich sagen: attraktive Renditen werden in Zukunft hauptsächlich dort zu erzielen sein, wo es Projektentwicklern gelingt, den gesellschaftlichen Veränderungen und sich wandelnden Nutzeransprüchen Rechnung zu tragen. Kreativität wird belohnt! Für Finanzierer gilt daher noch mehr als früher, ein genaues Auge auf das zu finanzierende Projekt zu richten. Es gibt womöglich weniger Projekte, die als “sichere Bank” durchgehen – dafür werden die zu finanzierenden Projekte spannender und vielschichtiger.

3. ESG rückt noch stärker in den Fokus

Ein Faktor, der 2022 durch die akuten Krisen etwas in den Hintergrund getreten ist, ist die Umsetzung von ESG-Kriterien. Insbesondere dem S, also der sozialen Komponente, wird häufig noch keine hohe Priorität eingeräumt, vor allem wenn es Zielkonflikte mit dem E, also der ökologischen Komponente gibt. Diesem Konflikt haben wir uns an anderer Stelle bereits gewidmet. Ziel muss es sein, diese Kriterien in Zukunft miteinander zu versöhnen. Hier ist auch der Gesetzgeber gefragt, zum Beispiel bei der Ausgestaltung von öffentlichen Förderprogrammen. Ein enger Dialog zwischen Investoren und Verwaltung kann enorme Potentiale freisetzen, zum Beispiel bei der Errichtung von bezahlbarem Wohnraum über Supermärkten. Flexibilität ist Trumpf! Ein weiteres Beispiel, das zeigt, wie privatwirtschaftliche mit gesellschaftlichen Interessen versöhnt werden können, ist das Hotel Oderberger in Berlin. Die Vorgabe der Stadt an die Hotelbetreiber war, das Schwimmbad in den historischen Gemäuern, eine einstige „Volksbadeanstalt“, auch zukünftig öffentlich zugänglich zu machen. Gleichzeitig kann das Bad trockengelegt und temporär als Event-Location genutzt werden.

4. Finanzierung: Chancen für neue Akteure

Bleibt die Frage nach dem Finanzierungsumfeld. Hier zeigt sich auch aus unserer täglichen Arbeit: Schwarzmalerei ist fehl am Platze. Nach wie vor ist die Aktivität am Markt hoch. Wir bei hypcloud sehen einerseits weiterhin eine hohe Nachfrage nach Finanzierungen und gleichzeitig auch in ausreichender Zahl Kreditgeber, die diese Nachfrage bedienen. Wir gehen davon aus, dass dies auch weiterhin der Fall sein wird.

Lediglich bei solchen Objekten, bei denen die Miete für den neuen, höheren Kapitaldienst nicht ausreicht, müssen Käufer und Verkäufer womöglich ihre Renditeansprüche und Preisvorstellungen überdenken und gegebenenfalls nach unten anpassen.

Der Finanzierungsmarkt wird schließlich auch durch regulatorische Maßnahmen wie die weitere Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen an Banken für die Kreditvergabe ab 2023 beeinflusst. Dies wiederum könnte dazu führen, dass der Nichtbankensektor, der bislang erst etwa 10% des gesamten Marktvolumens abdeckt, künftig Marktanteile hinzugewinnen könnte.

5. Flexibilität ist gefragt

Es liegt ein spannendes Jahr vor uns. In mancherlei Hinsicht wird der Markt komplexer, sei es bei der Ausgestaltung von Konzepten zur multiplen Flächennutzung oder bei der Frage nach der passenden Finanzierung. Umso wichtiger ist es, an den entscheidenden Schnittstellen gut positioniert zu sein. Unser Netzwerk umfasst sowohl Banken als auch zahlreiche andere Kreditgeber – wir sehen uns daher gut dafür gerüstet, Projektentwicklern auch in Zukunft die ideale Finanzierungslösung anbieten zu können.

Das hypcloud-Team wünscht Ihnen ein erfolgreiches neues Jahr!