Die Zukunft von Mezzanine-Kapital nach der Zinswende
Die Zinswende wirbelt den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung ordentlich durcheinander. Dies wirkt sich nicht zuletzt auch auf Mezzanine-Kapital aus. Viele Finanzierer sind deutlich vorsichtiger geworden, was die Finanzierung für Projektentwickler komplexer macht. Umso wichtiger ist es in diesen Zeiten, dass allen Projektpartnern ein vertrauenswürdiger Partner wie hypcloud an der Seite steht.
Der Kuchen wird kleiner?
Die steigenden Zinsen stellen für den Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung in vielerlei Hinsicht eine Herausforderung dar. Dies zeigt sich besonders deutlich im Bereich des Mezzanine-Kapitals, das als Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital immer dann zum Einsatz kommt, wenn Projektentwickler ihren Eigenkapitaleinsatz optimieren müssen. Sammelstellen für Mezzanine-Kapital wie etwa Crowdinvesting-Plattformen oder Debt Funds haben während der Niedrigzinsphase einen kometenhaften Aufstieg hingelegt, was zum Boom der gesamten Immobilienbranche beigetragen hat. Der Wind hat sich nun jedoch gedreht: die Plattformen und einige Fonds berichten, dass es für sie immer schwieriger wird, neue Projekte zu finanzieren. Privatanleger greifen wieder verstärkt auf andere Anlageformen wie Tages- oder Festgeld zurück, auch wenn dieses deutlich niedriger verzinst ist. Und einige Fonds warten auf Rückzahlungen von laufenden Projekten. Gleichzeitig ist aufgrund der gestiegenen Zinsen und anderer Faktoren wie der Inflation, dem Fachkräftemangel und der Materialknappheit auch ein höheres Risiko bei Immobilienprojekten zu verzeichnen. Dabei sieht zumindest längerfristig die Nachfrage nach Mezzanine immensen Bedarf: die ESG-Transformation wird nicht allein über staatliche Subventionen und Bankdarlehen zu finanzieren sein und auch der Wohnungsbau liegt größtenteils in privatwirtschaftlichen Händen.
Kapitalgeber werden vorsichtiger
Mezzanine-Kapitalgeber wiederum reagieren derzeit mit gesteigerter Vorsicht. Die Listen mit den angeforderten Unterlagen werden länger; Projekte werden nun deutlich später finanziert, wenn bereits alle Genehmigungen vorliegen; Kapitalgeber werden wählerischer bei der Auswahl der zu finanzierenden Projekte und konzentrieren sich zunehmend auf Top-Lagen; schließlich verlangen sie auch eine deutlich höhere Quote an echtem Eigenkapital. Mit anderen Worten: obwohl Mezzanine seinem Wesen nach Wagniskapital ist, arbeiten viele Kapitalgeber mittlerweile fast mit den gleichen Sicherheitsinstrumenten wie Banken – mit einem feinen Unterschied: sie verlangen noch immer Zinsen wie Risikokapitalgeber. Gleichzeitig gilt: um das mit Blick auf die Nachfrage zusätzlich benötigte Mezzanine-Kapital einzuwerben, können sich Plattformen und Fonds keine Ausfälle bei ihren Finanzierungen leisten und private Anleger oder institutionelle Investoren damit verschrecken.
Projektentwicklung wird selektiver
Diese Gemengelage macht die Aufgabe für Projektentwickler deutlich komplexer. Die höheren Zinsen erschweren die Refinanzierung. Hierdurch sowie durch den erhöhten Eigenkapitalbedarf müssen Entwickler nun mehr ins Risiko gehen und können ihr eigenes Kapital zudem nicht mehr so breit in verschiedene Projekte streuen. Stattdessen gilt es, sich auf die aussichtsreichsten Projekte zu fokussieren. Grundstücke, die heute nicht gekauft und entwickelt werden, führen zu weniger Fertigstellungen und vermietbarer Fläche in zwei bis drei Jahren.
Beratung wird wichtiger
Wir bei hypcloud sehen als Folge davon auf beiden Seiten, sowohl auf der Kapitalseite als auch auf der Entwicklerseite, einen erhöhten Bedarf an qualitativ hochwertiger Beratung. Da wir an der Schnittstelle zwischen Kapitalgebern und -nehmern agieren, sind wir optimal positioniert, als Vermittler zu agieren – nicht nur, was das Kapital angeht, sondern auch, wenn es darum geht, verschiedene Perspektiven in Einklang zu bringen. Während Projektentwickler mehr als zuvor auf externe Expertise angewiesen sind, wenn es darum geht, das bestehende Portfolio und die Projektpipeline mithilfe passgenauer Finanzierungsinstrumente nachhaltig zu entwickeln, haben Kapitalgeber ein noch höheres Interesse daran, zu verstehen, in welche Projekte sie ihr Geld investieren können, und warum. Hierbei sehen wir, dass Mezzanine-Kapital noch immer eine große Rolle spielt – etwa 60 Prozent der Anfragen, die wir erhalten, sind im Mezzanine-Bereich.
Unser Team unterstützt Sie hierbei auf verschiedene Weise: wir schaffen Transparenz, wir helfen bei der Validierung der Kalkulation und haben Zugriff auf die neuesten Marktdaten. Eine hohe Quote an wiederkehrenden Kunden zeigt uns, dass wir offensichtlich als vertrauenswürdiger Partner wahrgenommen werden. Dies ehrt uns, bedeutet aber gleichzeitig auch eine Verantwortung. Schließlich wird es uns nur im Zusammenspiel aller beteiligten Akteure gelingen, sowohl unserer unternehmerischen als auch unserer gesellschaftlichen Aufgabe gerecht zu werden. Nicht zuletzt der angespannte Wohnungsmarkt führt uns vor Augen, dass auch weiterhin entwickelt, gebaut, saniert und finanziert werden muss. Dafür wird auch in Zukunft Wagniskapital, vor allem in Mezzanine-Form, vonnöten sein. Die “Spaces of the Future” wollen gebaut werden – lassen Sie es uns gemeinsam wagen.
