Wie Lego, nur in echt

Der Bedarf nach Wohnraum in Ballungszentren wächst immer weiter an – der Bausektor kommt seit einiger Zeit nicht mehr hinterher die Nachfrage zu erfüllen. Die Gründe dafür sind vielfältig und reichen von Problemen in den Lieferketten über veränderte Finanzierungsbedingungen durch die Zinswende bis hin zu langwierigen Genehmigungsverfahren. Die entscheidende Frage lautet also: Wie lässt sich Wohnraum schnell und günstig schaffen? Eine Antwort zur Lösung dieses Problems liegt im modularen Bauen. Hierbei werden dreidimensionale Raummodule in der Fabrik vorgefertigt, inklusive Dämmung, Ausstattung und Installationen. Auf der Baustelle werden die einzelnen Module dann nur noch nach dem Baukastenprinzip zu einem Gebäude zusammengeführt.

Schneller, günstiger, planbarer

Die Vorteile dieser Bauweise liegen auf der Hand: Durch die industrielle Herstellung der Module lassen sich diese Gebäudeeinheiten schneller und günstiger produzieren, als dies auf der Baustelle der Fall wäre – nicht zuletzt auch, weil die Fertigung der Module wetterunabhängig ist. Das erhöht die Planungssicherheit und ermöglicht Gebäude zum Festkostenpreis. Durch bessere Abstimmung der einzelnen Gewerke entsteht zudem weniger Ausschuss, was sich auf die Kostenbilanz ebenso positiv auswirkt wie auf die Nachhaltigkeitsbilanz.

Unter anderem eignet sich das modulare Bauen dazu, die dringend benötigte Nachverdichtung der Innenstädte voranzutreiben. Je nach Bedarf können Modulgebäude auch nachträglich erweitert werden; falls der Raumbedarf sinken sollte, können die Gebäude auch wieder verkleinert und einzelne Module an einen anderen Ort verfrachtet werden. Auch bestehende Gebäude können durch Module aufgestockt werden.

Schick und innovativ

Zudem ermöglicht die Modulbauweise das Ausprobieren neuer Materialien und Technologien, was die Innovation des Bausektors vorantreibt. Beispiele wie die modularen Holzhäuser von Liwood oder die modernen Apartments von Daiwa House Modular zeigen, dass es beim modularen Bauen nicht mehr nur um schmucklose Plattenbauten geht, sondern dass sich durch diese Bauweise hochwertige Gebäude verschiedensten Typs produzieren lassen.

Verbesserte Rahmenbedingungen

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass es im Wohnungsbau schneller vorangehen muss als bisher. Im letzten Jahr wurde eine neue Rahmenvereinbarung unterzeichnet, die serielles und modulares Bauen erheblich vereinfachen soll. Mit dem jüngst eingeführten Gebäudetyp E, der die Möglichkeit schafft, innerhalb gewisser Grenzen auf kostenintensive Standards zu verzichten, will das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) einen weiteren “Turbo” für Planen und Bauen zünden.

Die Rahmenbedingungen verbessern sich – es ist daher wenig überraschend, dass modulares Bauen im Aufwind ist. Eine Studie der Unternehmensberatung S&B Strategy erwartet ein starkes Wachstum bis 2030 und hält Produktivitätssteigerungen von bis zu 75 Prozent für möglich. Jedoch ist es noch immer ein Nischensegment: lediglich rund fünf Prozent aller in Deutschland errichteten Wohnungen werden derzeit in der Modulbauweise hergestellt – vermutlich nicht zuletzt auch deshalb, weil das schlechte Image des Plattenbaus noch immer in den Köpfen steckt. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) fordert daher bereits seit einiger Zeit eine verbindliche 30-Prozent-Quote für modulares Bauen für den Zubau in Städten, um der Bauweise zum Durchbruch zu verhelfen.

Herausforderungen im Blick behalten

Bei all dem Potenzial, das in dieser Methode steckt, sollte nicht vergessen werden, dass es sowohl für Bauherren als auch für Kreditgeber einige spezielle Herausforderungen gibt. Projektentwickler müssen bedenken, dass die einzelnen Module per Schwerlasttransport zur Baustelle geliefert werden müssen. Dies ist ein Kostenfaktor und begrenzt auch die Größe der einzelnen Module. Zudem sind aus Gründen der Statik im Geschosswohnungsbau derzeit maximal sieben Geschosse möglich.

Auch für Finanzierer gilt es, einige Spezifika im Blick zu behalten. Im Vergleich zu anderen Wohnhäusern ist die Bauzeit beim modularen Bauen deutlich kürzer – dies führt auch zu kurzen Zeiträumen für die Inanspruchnahme von Krediten und folglich zu anderen Finanzierungsmodellen. Hinzu kommt, dass die Erfahrungswerte bezüglich der Nutzungsdauer und der Haltbarkeit neuer Materialien erst noch gesammelt werden. Diese wirken sich auch auf die Bewertung der Objekte aus.

Umso wichtiger ist es, einen erfahrenen und kompetenten Finanzierungspartner an der Seite zu haben, der dabei hilft, die Klippen zu umschiffen und tragfähige Finanzierungsmodelle auf die Beine zu stellen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie gemeinsam mit uns die Potenziale des modularen Bauens ausschöpfen wollen. Schließlich ist die Bekämpfung der Wohnungsnot nicht allein eine städteplanerische Frage, sondern auch eine soziale Aufgabe von hoher Dringlichkeit.