Stadt im Wandel – neue Gebäudetypen braucht das Land
Die Zeiten ändern sich, und bestimmte Gebäudearten sind nun weniger gefragt als noch vor einigen Jahren. Dieser Wandel zeigt sich in Deutschland etwa am Niedergang der Warenhäuser, in aller Regel raumgreifende Strukturen in zentralen Lagen, die nun leerstehen. Auch die Shopping-Center, vor wenigen Jahren noch als „Konsumtempel“ glorifiziert, haben durch die veränderten Einkaufsgewohnheiten der Menschen zunehmend mit Leerstand zu kämpfen. Seit der Corona-Pandemie lässt sich zudem ein relativ neues Phänomen verstärkt beobachten: durch die Verlagerung von Bürotätigkeiten ins Home Office und neue Arbeitskonzepte werden weniger Büroflächen benötigt als zuvor. Gleichzeitig bleibt der Mangel an Wohnraum vor allem in Großstädten ein beherrschendes Thema auf dem Immobilienmarkt, auch weil die Bundesregierung ihr selbst gesetztes Ziel, pro Jahr 400.000 neue Wohneinheiten zu schaffen, deutlich verfehlt. Der Zinsanstieg erschwert die Lage zusätzlich.
Ressourcen sparen durch Umnutzung
In der Vergangenheit führten solche Strukturwandelprozesse oft dazu, dass nicht mehr benötigte Bestandsimmobilien abgerissen und durch Neubauten ersetzt wurden, nicht zuletzt auch deshalb, weil diese Lösung aus baurechtlicher Perspektive am einfachsten ist. Berücksichtigt man allerdings auch Nachhaltigkeitsaspekte, ist eine Umnutzung bestehender Gebäude fast immer die bessere, weil ressourcenschonendere Variante. Immerhin entstehen laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) gut ein Drittel aller Treibhausgasemissionen eines Gebäudes vor seiner Nutzung. Die DGNB empfiehlt daher, vor jedem Neubau zu prüfen, ob ein bestehendes Gebäude auf einen klimaneutralen Betrieb hin saniert werden kann. Hierdurch kann der Immobiliensektor einen bedeutenden Beitrag zur Circular Economy und damit zur Ressourcenschonung und zum Klimaschutz leisten.
Herausforderungen: Umbau, Baurecht, Finanzierung
Eine Umnutzung von Bestandsimmobilien, also etwa die Errichtung von Wohneinheiten in einer ehemaligen Büro- oder Gewerbeimmobilie, ist allerdings keine triviale Aufgabe. Zahlreiche Aspekte müssen hierbei bedacht werden: neue Stränge für Wasser, Abwasser oder Elektrik werden benötigt; Fluchtwege müssen überarbeitet werden; Lärmschutz- und Emissionsverordnung müssen ebenso berücksichtigt werden wie zahlreiche baurechtliche Einzelvorschriften. Gegebenenfalls spielt auch der Denkmalschutz eine Rolle.
Auch bei der Finanzierung von Umnutzungsprojekten gilt es, einige Besonderheiten zu beachten. Während ein Finanzierer bei einem Neubau erst einsteigt, wenn das passende Baurecht schon da ist, muss bei einer Umnutzung bestehendes Baurecht verändert werden. Dieser Prozess kann mehrere Jahre dauern, und es gibt keine Garantie dafür, dass das Ergebnis am Ende den Wünschen des Investors entspricht. Hierdurch ergibt sich ein höherer Eigenkapitalbedarf, weil der Initiator mehr Risikokapital einbringen muss, um das Projekt ins Laufen zu bringen und einen Puffer zu haben für Zeitverzögerungen in Planungs- und Bauprozessen.
Der Weg zum Erfolg: Flexibilität und Kooperation
Um ein Umnutzungsprojekt zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen, ist von allen Beteiligten Flexibilität gefragt. Dies gilt zum Einen für die Planungsbehörden, die ja ebenfalls ein Interesse an einem nachhaltigeren Immobiliensektor haben. Um die baurechtlichen Aspekte zu vereinfachen, sollten Umnutzungsprojekten in Genehmigungsverfahren Priorität eingeräumt werden. Diese Verfahren können durch die Einführung digitaler Prozesse zusätzlich beschleunigt werden.
Wichtig ist zudem ein partnerschaftlicher Umgang aller Beteiligten. Wenn sich Projektentwickler, Behörden und die zukünftigen Nutzer über die Ziele einig sind und in permanentem Austausch stehen, wird die Planungssicherheit deutlich erhöht.
Schließlich hat auch die Bundesregierung bereits erkannt, dass eine Sanierung nachhaltiger ist als ein Neubau und setzt in ihren Förderprogrammen daher bewusst auf Bestandsimmobilien und deren energetische Sanierung. Diesen Förderrahmen gilt es systematisch auszuschöpfen, um eine wirtschaftliche Finanzierungsstruktur zu erreichen. Wünschenswert wären jedoch darüber hinaus auch neue Fördermöglichkeiten, die speziell auf die Bedürfnisse von Umnutzungsprojekten zugeschnitten sind. Was die Finanzierungsstruktur betrifft, müssen sich des Weiteren auch die Banken bewegen: noch immer gibt es Banken, die nur ungern KfW-Kredite einbinden, weil sie den Aufwand haben, aber wenig an der Finanzierung verdienen.
Finanzierer wiederum sollten bedenken, dass die Finanzierung von Umnutzungsprojekten nicht nur ein Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit ist, sondern auch handfeste wirtschaftliche Vorteile bringen kann. Der Umbau hin zu einer gefragteren und weniger anfälligen Assetklasse im Einklang mit einer energetischen Sanierung hebt auch den Wert der Immobilie, während etwa bei einer nicht mehr benötigten Büroimmobilie ein Wertverfall zu erwarten ist und sich kaum ein Käufer oder eine Anschlussfinanzierung finden lassen wird. Eine Investition in eine zukunftstaugliche Nutzung bedeutet de facto also eine Risikominimierung.
Zahlreiche Beispiele belegen, dass eine erfolgreiche Umnutzung von Bestandsimmobilien gelingen kann, wenn alle Seiten an einem Strang ziehen. Hinsichtlich der angestrebten Klimaneutralität des Immobiliensektors sollten alle Beteiligten ein Interesse daran haben, bestehende Gebäude so gut wie möglich weiter zu nutzen. Auch wir bei hypcloud fühlen uns diesem Ziel verpflichtet. Bei uns erhalten Sie nicht nur einen Überblick über alle bestehenden Fördermöglichkeiten; gerne entwickeln wir mit Ihnen zusammen auch eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung für Ihr Projekt.
