Nachhaltigkeit ist das Schlüsselthema unserer Zeit. Unter dem Stichwort ESG – kurz für Environmental, Social, Governance – bemühen sich alle Wirtschaftszweige um nachhaltigeres Handeln entlang dieser drei Achsen. Dies gilt auch für die Immobilienwirtschaft, die rund 20% der Bruttowertschöpfung in Deutschland repräsentiert und dementsprechend einen großen Hebel auf dem Weg in eine nachhaltigere Zukunft bewegen kann. In diesem Zusammenhang darf aber nicht vergessen werden, dass diese drei Dimensionen der Nachhaltigkeit mitunter nur schwer zu vereinbaren sind und zwischen ihnen gar Zielkonflikte entstehen können. Im Zuge der Debatte um die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Reform), die Ende Juli 2022 in Kraft getreten ist, zeigt sich insbesondere der Zielkonflikt zwischen ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit. Der folgende Artikel will zeigen, worin diese widerstrebenden Kräfte bestehen, sowie Lösungswege aufzeigen. Wir bei hypcloud sind überzeugt, einen konstruktiven Beitrag zur Versöhnung von ökologischen und sozialen Zielen leisten zu können.
BEG-Reform: Bestand vor Neubau, oder: E vor S
Die BEG-Reform setzt den Fokus deutlich stärker auf die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien, während die Fördermöglichkeiten für Neubauten reduziert werden. „Der Effekt für Energieeinsparung und Klimaschutz liegt bei der energetischen Gebäudesanierung rund um das 4,5-fache höher als im Neubau“, begründet Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck diese Entscheidung. An dieser Maßnahme zeigt sich jedoch auch exemplarisch ein Zielkonflikt, der zwischen den verschiedenen Dimensionen der Nachhaltigkeit entstehen kann, die unter dem Stichwort ESG zusammengefasst sind – in diesem Falle zwischen den Dimensionen E (Umwelt) und S (Soziales).
Zwar kritisierten einige Verbände die BEG-Reform auch mit Verweis auf den Umweltschutz – vor allem die gesunkenen Fördersätze für Einzelprojekte stießen mancherorts auf Ablehnung. Ein weiterer häufig geäußerter Kritikpunkt ist die abrupte Änderung der Förderpolitik, die sich auf die wirtschaftliche Grundlage bereits angelaufener Sanierungsprojekte auswirkt. Insgesamt lässt sich aber sagen, dass viele Maßnahmen unter Dekarbonisierungsgesichtspunkten durchaus sinnvoll sind, etwa der Verzicht der Förderung von gasverbrauchenden Anlagen und die Ausweitung der Fördermittel auf einen größeren Empfängerkreis.
Der Finanzierungsimpuls, der hierdurch gesetzt wird, geht jedoch gleichzeitig auf Kosten des Neubaus und wirkt sich somit negativ auf die soziale Dimension aus, etwa auf das Ziel der Bundesregierung, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Anders als bisher gibt es für Neubauten keine direkten staatlichen Zuschüsse mehr, lediglich Zinsvergünstigungen über die KfW sowie Tilgungshilfen. Auch wir bei hypcloud merken bereits, wie sich die Nachfrage weg von Neubauten und hin zur Bestandssanierung verschiebt.
Bürokratieabbau als Lösungsansatz
Zwar ist die Kritik, die sich an der Reform entzündete, in manchen Punkten sicher berechtigt, gleichzeitig drängt sich aber auch der Eindruck auf, dass da manch einer in erster Linie das Schrumpfen seines eigenen Fördertopfes betrauert. Schließlich wünschen sich nicht wenige Projektfinanzierer die kostengünstige staatliche Anschubfinanzierung. Es ist jedoch auch klar, dass – nicht zuletzt angesichts der angespannten wirtschaftlichen Lage – die Mittel der öffentlichen Hand nicht unbegrenzt sind.
Die wichtigere Frage ist nach unserer Auffassung, wie sichergestellt werden kann, dass die Schaffung von Wohnraum nicht unter dem Fokus auf Dekarbonisierung leidet, mit anderen Worten, wie sichergestellt werden kann, dass das S in ESG nicht zu kurz kommt. Das entscheidende Stichwort ist hier Bürokratieabbau. Unzureichende regulatorische Rahmenbedingungen wirken als Kostentreiber und somit auch als Hemmschuh für Innovation.
An erster Stelle sind hier lange Genehmigungsverfahren für Baugenehmigungen und Bebauungsplanänderungen zu nennen. Ein Planungszeitraum von drei bis fünf Jahren wirkt sich wie ein Klotz am Bein auf die zu erwartende Rendite aus und verhindert dadurch manches Bauprojekt. Zudem hakt es oft bereits bei der Bereitstellung von Bauland. Hinzu kommt: durch die föderale Struktur gibt es in den 16 Bundesländern 16 verschiedene Baugesetze mit unterschiedlichen Standards und Anforderungen, die einer Typenbaugenehmigung und damit einer seriellen Bauweise entgegenstehen. Eine Vereinheitlichung könnte hier Abhilfe schaffen, gerade in Segmenten mit niedrigen Margen, in denen Skaleneffekte durch hohe Stückzahlen möglich sind. Eine weitere lohnenswerte Überlegung wäre eine Grunderwerbsteuerentlastung für Familien als Erstkäufer von Eigentumswohnungen. Der ZIA hat 50 Maßnahmen zusammengefasst, die eine Entlastung für Investoren und Projektentwickler bedeuten würden, ohne den Subventionshahn weiter aufzudrehen.
Wir schließen die Lücke
Gerade da, wo es Lücken in der Förderlandschaft gibt, ist der Bedarf für innovative Finanzierungslösungen besonders groß. Hier kommen wir von hypcloud ins Spiel und schaffen Zugang zu Kapital, schnell und unbürokratisch. Allen Beteiligten sind jedoch durch das unzureichende Baurecht Grenzen gesetzt. Bei der Debatte um staatliche Förderung darf eines nicht vergessen werden: 90% aller Investitionen in der Immobilienfinanzierung stammen aus der Privatwirtschaft. Wichtiger als höhere Subventionen muss eine möglichst effiziente Allokation dieser privaten Mittel sein. Weniger Bürokratie würde uns und unseren Partnern diese Aufgabe erleichtern. Ein Abbau bürokratischer Hürden könnte dazu beitragen, neben dem berechtigten Fokus auf den Klimaschutz auch die sozialen Aspekte nicht zu vernachlässigen und so sicherzustellen, dass auch in Zukunft allen Menschen in diesem Land ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht.
