Finanzierung von Schulen für bessere Bildungschancen
Es ist weithin bekannt: Bildung ist der Schlüssel. Bei wenigen gesellschaftlichen Fragen herrscht quer durch alle politischen Lager so viel Einigkeit wie über die Tatsache, dass gute Bildung, vor allen Dingen Schulbildung, entscheidend für individuelle und gesellschaftliche Entwicklung ist. Privatschulen, auch Ersatzschulen genannt, spielen eine immer wichtigere Rolle in diesem Gefüge, nicht zuletzt auch, weil im öffentlichen Sektor vieles im Argen liegt. Aus der Perspektive der gewerblichen Immobilienfinanzierung handelt es sich um einen interessanten Wachstumsmarkt, der allerdings mit sehr spezifischen Herausforderungen gespickt ist. Im zweiten Teil unserer Reihe zu Finanzierungen in verschiedenen Assetklassen wollen wir uns also nun der Frage widmen, wie die erfolgreiche Finanzierung von Schulen gelingen kann.
Sanierungsstau und volle Klassen – Ersatzschulen als Ausweg
Viele öffentliche Schulen in Deutschland sind in einem beklagenswerten Zustand. Laut dem KfW-Kommunalpanel 2023 summiert sich der Investitionsrückstand bei Schulen mittlerweile auf über 47 Milliarden Euro. Gleichzeitig steigt gerade in Ballungsgebieten der Bedarf an Schulplätzen weiter an. Alleine in Köln fehlen beispielsweise laut dem Schulentwicklungsplan bis 2030 nicht weniger als 54 Schulen. Die Folge sind überfüllte Klassen und lange Schulwege. Nicht zuletzt deshalb werden private Ersatzschulen in freier Trägerschaft bei vielen Eltern, die für ihre Kinder die bestmögliche Schulbildung wollen, immer populärer. Der Anteil der Kinder und Jugendlichen an Privatschulen hat sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten von 6,0 auf 9,2 Prozent erhöht. Insgesamt waren 2023 fast 800.000 junge Menschen an Privatschulen angemeldet. Dabei handelt es sich keineswegs nur mehr um elitäre Kaderschmieden oder esoterisch angehauchte Alternativschulen; eine immer breitere Palette an Schulkonzepten bietet die Möglichkeit, die schulische Bildung bestmöglich an die Talente und Bedürfnisse der Heranwachsenden anzupassen. Neben kleineren Klassen bieten Schulen in freier Trägerschaft etwa mehr individuelle Förderung, Internatsanbindung, mehr Inklusion, digitale Lernkonzepte oder mehrsprachigen Unterricht.
Steigender Platzbedarf auf engem Raum
Die gestiegene Nachfrage nach Plätzen in diesen Ersatzschulen hat zur Folge, dass die Schulträger neue Gebäude benötigen, da sie aus ihren bestehenden Räumlichkeiten herauswachsen. Diese Aufgabe wird dadurch verkompliziert, dass der Bedarf gerade an jenen Schulen steigt, die dort zuhause sind, wo Platz knapp und Bauen teuer ist – nämlich in Ballungsgebieten. Hierdurch wird auch die Finanzierung von Sanierungen und Erweiterungen zur Herausforderung.
Finanzierung von Schulimmobilien – wie funktioniert’s?
Schulen in freier Trägerschaft erhalten Zuschüsse, wenn sie die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Schulbetrieb und Lerninhalten erfüllen. Diese variieren stark, je nach Land und Schulform. Um profitabel zu arbeiten, sind die Schulen in den meisten Bundesländern zusätzlich auf weitere Einnahmequellen angewiesen, vor allem in Form von Spenden und Schulgebühren. Letztere können allerdings nicht in unbegrenzter Höhe erhoben werden, sondern sind durch das im Grundgesetz verankerte Sonderungsverbot begrenzt, das von den Ländern sehr unterschiedlich ausgelegt wird. Als Marktteilnehmer sind Ersatzschulen, ebenso wie andere private Bildungseinrichtungen, jedoch auch vor dem Risiko einer Insolvenz nicht gefeit. Für Finanzierer gilt daher, mehrere Faktoren zu bedenken, wie auch unser Praxisbeispiel zeigt:
Eine staatlich anerkannte Ersatzschule plant die Schaffung von dringend benötigten Gesamtschulplätzen in Nordrhein-Westfalen. Hierfür wurde ein geeignetes Bestandsgebäude gefunden, das zunächst umgebaut und dann durch einen Erweiterungsbau ergänzt werden soll. Das Gebäude wird an die private Schulträgerin, eine staatlich anerkannte, gemeinnützige GmbH langfristig vermietet. Das Land Nordrhein-Westfalen finanziert anerkannte Ersatzschulen mit 87 % ihrer Kosten. Die restlichen 13 % werden durch Eltern, Förderer und Stiftungen aufgebracht.
Die Zweiphasigkeit der Projektentwicklung schafft für alle Beteiligten mehr Planungssicherheit und verteilt die erforderlichen Investitionen und Finanzierungsbeträge. Insgesamt werden rund 36 Mio. EUR investiert. Für die Planung und Umsetzung konnten sehr erfahrene Projektentwickler und Architekten gewonnen werden. Diese Erfahrung zahlt sich zum einen in der gemeinsamen Arbeit mit der öffentlichen Verwaltung aus, zum anderen aber auch in der Nachhaltigkeit des Ansatzes und der wirtschaftlichen Substanz, um auch längere Planungs-, Genehmigungs- und Finanzierungsprozesse erfolgreich abzuschließen.
Das Eigenkapital wird durch private Investoren bereitgestellt. Für das Fremdkapital hat hypcloud aus ihrem Netzwerk ein Konsortium aus dem Sparkassensektor zusammengeführt, das beide Phasen des Projekts begleiten möchte. Dies wird bereits im Prüfungs- und Genehmigungsprozess bei den Finanzierungspartnern berücksichtigt.
Unsere Erfahrungen aus diesem und weiteren Projektentwicklungen für Ersatzschulen zeigen, dass die Kreditgeberseite insbesondere die folgenden Bereiche im Rahmen ihrer Risikoprüfung betrachtet:
Welches pädagogische Konzept verfolgt die Schule, sind entsprechende Fachkräfte vorhanden und wie wird dieses Konzept am Markt angenommen?
Welche wirtschaftlichen Erfahrungen und Tragfähigkeit haben die Träger und ergibt sich aus den Erlösen und Kosten eine ausreichende Kapitaldienstdeckung für die angestrebte Finanzierung (im Zweifel auch, falls die geplanten Schülerzahlen nicht erreicht werden)?
Besteht die dokumentierte Bereitschaft der öffentlichen Hand, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Trägers die Immobilie zu nutzen?
Haben die für die Planung und Umsetzung gewonnenen Beteiligten wie Projektentwickler, Architekten, GU die fachliche Erfahrung, aber auch die wirtschaftliche Substanz, um ein Projekt in der Größenordnung erfolgreich im zeitlichen, qualitativen und Kostenrahmen umzusetzen?
In unserem Beispiel konnten diese und weitere Fragestellungen positiv beantwortet werden. Dazu beigetragen haben vor allem aber das starke Commitment der Beteiligten und ein langer Atem und Durchhaltewillen.
Vielfalt als Chance
Dieses Beispiel ist nur eines von vielen und steht exemplarisch für das breite Angebot, das im Bildungswesen mittlerweile herrscht. Diese Vielfalt spiegelt nicht zuletzt auch die gesellschaftliche Entwicklung wider – auch die Schülerschaft wird bunter. Differenzierte Schulformen können dabei helfen, den Bedürfnissen der Kinder und Jugendlichen besser gerecht zu werden. Hinzu kommt, dass die öffentliche Hand angesichts knapper Kassen und bürokratischer Entscheidungsstrukturen schlichtweg nicht in der Lage sein wird, den angestauten Sanierungs- und Neubaubedarf in der nötigen Geschwindigkeit zu bearbeiten. Durch die Verlagerung in den privaten Sektor kann zumindest ein Teil dieser Notlage aufgefangen werden. Falls auch Sie ein Interesse daran haben, als Finanzierungspartner an einem besseren Bildungsumfeld für die nächste Generation mitzuwirken, stehen wir bei hypcloud Ihnen dabei gerne mit Rat und Tat zur Seite.
